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降杠杆后四度闯关IPO 万创国际规模掣肘难破局

时间:2019-08-07 来源:本站原创 作者:admin

  行业告别“弯腰捡钱”的时代,大型房企争相谋转型,中小房企则不得不接受生存压力问题。在这个过程中,赴港上市成为多家房企曲线融资的方式。

  日前,根据香港交易所旗下披露易网站的信息显示,来自安徽省淮南市的物业开发商万创国际有限公司(以下简称“万创国际”)递交了招股书,谋求在香港主板上市。这是公司于5月23日递交的申请失效后的第四次冲刺资本市场。

  招股书显示,2015年~2018年,万创国际分别确认收入4.2亿元、7.8亿元、6.3亿元和13.03亿元,分别实现净利润5632万元、5416万元、8300万元以及24032万元。

  从最新披露的数据来看,2018年,万创国际营收不断增加,而且资本负债比率也从2017年的1218%降至2018年的180.4%。但是,作为区域性房企,规模受限、业绩来源单一是其未来的痛点之一。此外,报告期内,万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、5.46亿元,借款实际利率从12.0%~14.0%不等,该借款利率在行业中属于偏高水平。

  万创国际由2003年12月联华实业创立的安徽泉山湖置业有限公司(以下简称“泉山湖置业”)重组而来。针对近期运营状况和业绩问题,7月22日,《中国经营报》记者致电致函上述公司,相关负责人并未正面予以回应。

  招股书显示,目前,万创国际在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目,直到去年11月,公司才将业务扩展至邻近的六安市,开发建设万创东方樾等项目。

  截至今年4月底,万创国际旗下拥有土储98.38万平方米,较2018年9月末增长25.01万平方米。其中,开发中物业共80.94万平方米,持作未来开发物业12万平方米,可销售建筑面积为3.21万平方米,可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。从目前来看,泉山湖项目依然是公司主要的收入来源。

  房企深耕于一处,通常会在本地的开发方面更容易获得多方便利,但是从客观因素上看,业务的风险管控来看,区域越小市场供求逆转越快,抗风险能力更小。

  最新披露的财报数据显示,虽然万创国际的毛利率在目前行业中处于较高水平,但其资本负债率在2015~2018年内暴增至1218%,其产权比率也增至600.8%。不过在2018年,几项数据都有明显改善。

  万创国际方面表示,是公司在2018年偿还了8.29亿元的借款,导致资本负债率大幅降低。公司的物业发展项目主要位于安徽省,年历史开奖记录,计划未来三至四年在安徽省专注开发住宅物业项目,业务会继续很大程度上取决于该地区物业及金融市场的表现。该等物业市场或会受地区、国家及全球因素影响,当大部分并非公司所能控制及可能包括经济及财务状况、地区市场的投机活动、物业的供需情况、能否为购房者提供替代选择、政府政策、利率及可动用资本。

  然而,万创国际融资渠道较为单一,比较依赖于华融资产的债务重组安排。报告期内,万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、5.46亿元。借款实际利率从12.0%~14.0%不等,该借款利率在行业中属于偏高水平。

  事实上,在此之前,于2018年11月登陆港交所,偏安河南一隅的恒达集团控股今日报收1.01港元,低于1.24港元的每股发行价。根基在广东省惠州市,涉外足迹还不多的万城控股今日报收1.34港元,交易也并不活跃。

  自去年以来,内地房企掀起一场扎堆赴港上市的混战,弘阳地产、恒达集团、大发地产、美的置业、、银城国际等成功登陆港交所,但其实内地房企赴港上市最佳窗口期已经过去,即使这样,也不能阻止房企们蜂拥而至。

  万创国际的实控人是安徽传奇商人汪明来。公开报道显示,汪明来因家庭贫困,1975年上完初中即辍学务农,随后开始在商海摸爬滚打,在1984年时已经拥有百万身家。在事业之初,站在汪明来身边的是其兄弟汪波,2010年前后汪波逐渐退出汪氏家族企业,汪明来的身边人变为其胞弟汪季明。

  万创国际最早可追溯至2003年联华实业创立的泉山湖置业。泉山湖置业的最初股东都为汪氏家族成员,汪明来、汪季明、刘恩年(汪季明妻子)通过联华实业持有90%股权,汪波、汪季明、刘恩年、王永红(汪波前妻)共同持有剩下的10%。2009至2010年间,经过汪氏家族内部的倒手腾挪,泉山湖置业的股东变为联华实业(95%)、汪季明(4%)和刘恩年(1%)。

  2016年,泉山湖置业完成重组。通过层层控股,万创国际通过万创中国间接由Wang Inverstment Holding 100%持有,泉山湖置业变成万创国际的主要营运、间接全资附属公司。

  重组过程中并未引入“外人”。重组完成后,万创国际及泉山湖置业由汪明来、汪季明、汪磊(汪明来儿子)、张修向(汪明来妻子)、刘恩年持有,实控人为汪明来。整个重组看起来像是为地产板块拆分上市做准备。而万创国际也确实在重组一年之后进行了第一次IPO尝试。

  值得注意的是,汪明来并未出现在万创国际的董事会名单中。万创国际现有董事会成员7名,包括4名执行董事和3名独立董事。汪季明任万创国际董事会主席、执行董事、行政总裁,汪磊任执行董事,前者坐镇前台制定战略规划及公司决策,后者负责业务的风险管理及行政。

  招股书显示,现年29岁的汪磊仅有一年物业发展经验,但有超过5年的金融服务业经验。同时披露汪磊2010年至2013年间曾任珠海横琴村镇银行信用部客户经理;2013年至2014年间任淮南通商农村商业信用部客户经理。

  而实控人汪明来仅有58岁,既不出任拟上市公司董事,也不负责公司日常运营,甘愿隐身弟弟和儿子身后,显得较为蹊跷。

  虽然汪氏家族的万创国际在淮南越走越远,在2018年成为当地第一房企,但其违规的问题依旧不断出现。招股书中披露,万创国际存在未缴足社保供款、未缴足住房公积金供款、提供关联公司间借款、向业主提供首付贷款、投放禁止类广告等多项违规。天眼查数据显示,实控人汪明来的周边风险高达600多条。汪氏家族旗下主要运营平台联华资产投资管理和联华实业都涉及多起法律诉讼。

  针对公司股权集中等问题,万创国际并未正面予以回应。其表示,公司收益大部分来自开发物业,结合多种因素,各期间的经营业绩或会出现波动,一般而言,公司开始预售开发中物业与物业竣工的时间存在差异,竣工时间因为建设工程时间表有所不同,会令公司难以预测股份日后的表现和股价。

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